É muito comum pais doarem um imóvel para os filhos reservando o usufruto: os filhos ficam com a nua-propriedade, e os pais mantêm o direito de morar, usar ou receber aluguel. Isso é uma forma de planejamento sucessório e também uma proteção: o imóvel não pode ser “passado para frente” livremente sem respeitar quem está usufruindo.
O problema aparece quando alguém precisa vender, financiar, regularizar ou simplesmente “limpar” a matrícula: como tirar o usufruto?
O usufruto é um direito que, em regra, se extingue (acaba) com situações específicas, e não é algo que os herdeiros “herdam” para continuar usando.
O usufruto se extingue, por exemplo, pela morte do usufrutuário ou pela renúncia, e isso se resolve com o cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Na prática: se o usufrutuário faleceu, o caminho costuma ser averbar/cancelar o usufruto na matrícula, sem precisar abrir inventário só para isso (salvo situações específicas, como quando a própria nua-propriedade ainda depende de partilha).
Atenção rápida: se quem faleceu foi o nu-proprietário (ou seja, o imóvel ainda precisa ser partilhado), aí o inventário é necessário para transferir a nua-propriedade aos herdeiros. Mas a extinção do usufruto, por si, é outra “etapa” registral.
O caminho depende do motivo da extinção, os mais comuns são:
- Falecimento do usufrutuário
- Você reúne a certidão de óbito e pede o cancelamento/averbação no Registro de Imóveis.
- Você reúne a certidão de óbito e pede o cancelamento/averbação no Registro de Imóveis.
- Renúncia do usufrutuário (em vida)
- Normalmente é feita por escritura pública (em cartório) e depois levada ao Registro de Imóveis para averbação/cancelamento.
- Normalmente é feita por escritura pública (em cartório) e depois levada ao Registro de Imóveis para averbação/cancelamento.
- Prazo/termo (usufruto com data para acabar)
- Leva-se a prova do término e solicita-se o cancelamento no Registro.
- Leva-se a prova do término e solicita-se o cancelamento no Registro.
Enquanto isso não é averbado, o imóvel pode ficar “travado”: comprador desiste, banco não aceita, surgem exigências em cartório e a regularização vira urgência quando aparece uma oportunidade de venda.
Imposto: por que muita gente é pega de surpresa
Aqui mora uma armadilha comum: na doação com reserva de usufruto, o ITCMD pode ter regras diferentes conforme o estado. Em São Paulo, por exemplo, há a possibilidade de:
- pagar tudo de uma vez, ou
- pagar “em partes”: recolhe-se ITCMD sobre 2/3 (nua-propriedade) no momento da doação e o 1/3 (usufruto) na extinção, com atualização.
E tem um detalhe prático importante: em alguns casos, o próprio cartório pode exigir comprovação de recolhimento do ITCMD, se for o caso e conforme a lei estadual, para efetivar o cancelamento.
Ou seja: quando alguém deixa para “resolver depois”, pode descobrir que precisa pagar a parte do imposto na extinção (às vezes já com atualização), justamente no momento em que quer rapidez.
Porque ele equilibra duas coisas ao mesmo tempo:
- Antecipar a organização do patrimônio (doação da nua-propriedade aos filhos), e
- Proteger quem doou (pais continuam com o direito de usar/receber renda do imóvel e não ficam vulneráveis a decisões de terceiros).
Isso reduz briga familiar e traz previsibilidade, desde que esteja bem formalizado e bem registrado.
Se você está passando por isso e quer regularizar a matrícula, entender o imposto e tirar o usufruto do jeito certo (sem risco de exigências, atrasos ou custo inesperado), procure um advogado especialista e resolva com segurança, pelo seu patrimônio e pela sua tranquilidade.
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